Theo Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, nguồn cung đất khu công nghiệp và kho xây sẵn tại khu vực phía Nam trong quý II không có nhiều biến động, trong khi nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ.
Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 76,3%; nhà xưởng xây sẵn đạt 92% và kho xây sẵn đạt 91,7%. Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tăng 1,4 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 36.063 ha, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong quý II/2026, thị trường chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới khi nhiều dự án tại TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn đang trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng.
Trong khi nguồn cung mới chưa tăng đáng kể, nhu cầu thuê tiếp tục được cải thiện, gắn với xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và sự dịch chuyển hoạt động sản xuất sang các khu vực còn dư địa phát triển.
Thị trường có sự phân hóa giữa các địa phương
Sự khác biệt về quỹ đất, vị trí và mức độ phát triển hạ tầng đang tạo ra sự phân hóa rõ hơn giữa các thị trường.
TP. Hồ Chí Minh tiếp tục có tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp cao nhất, đạt 86,1%. Đồng Nai đạt 73,1%, trong khi Tây Ninh đạt 60,9%. Mặt bằng giá thuê đất khu công nghiệp bình quân tại khu vực đạt khoảng 186,4 USD/m² cho cả chu kỳ thuê.
TP. Hồ Chí Minh có giá chào thuê bình quân khoảng 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, trong bối cảnh quỹ đất hạn chế. Trong khi đó, Tây Ninh có mức giá khoảng 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê, tạo lợi thế nhất định trong việc thu hút các dự án mới có yêu cầu cao về chi phí đầu tư.
Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung tiếp tục tăng nhẹ. Quý II/2026 ghi nhận thêm khoảng 56.000 m² diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 6,85 triệu m².
Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh đạt 93,7% và TP. Hồ Chí Minh đạt 89,7%. Những con số này cho thấy nhu cầu đối với mô hình nhà xưởng xây sẵn tiếp tục được duy trì, nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến khả năng triển khai dự án nhanh và giảm chi phí đầu tư ban đầu.
Hạ tầng tiếp tục là động lực quan trọng
Bên cạnh nhu cầu thuê, việc chuẩn bị quỹ đất và đầu tư hạ tầng đang tạo thêm dư địa phát triển cho bất động sản công nghiệp phía Nam trong giai đoạn 2026-2028.
Theo thông tin được công bố, Đồng Nai đang đẩy mạnh xây dựng 3 khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích khoảng 2.240 ha. Tây Ninh đã phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp với quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi TP. Hồ Chí Minh xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới với tổng diện tích khoảng 3.833 ha.
Mỗi địa phương đang hình thành lợi thế riêng trong cấu trúc công nghiệp của khu vực. TP. Hồ Chí Minh có ưu thế về vị trí, hệ thống hạ tầng và khả năng tiếp cận thị trường, phù hợp với các ngành có giá trị gia tăng cao. Đồng Nai có lợi thế về kết nối và dư địa phát triển hạ tầng, trong khi Tây Ninh có ưu thế về quỹ đất và chi phí.
Đối với nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung mới trong giai đoạn 2026-2028 được dự báo khoảng 1,1 triệu m², tập trung chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh, Tây Ninh và Đồng Nai. Dòng vốn đầu tư vào các lĩnh vực điện tử, bán dẫn, logistics cùng yêu cầu ngày càng cao về tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp chất lượng cao.
Hạ tầng giao thông cũng được xem là yếu tố có khả năng tạo chuyển biến đáng kể đối với thị trường. Các dự án như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hệ thống hành lang đường thủy kết nối TP. Hồ Chí Minh - Đồng Nai được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối liên vùng, giảm chi phí logistics và mở rộng không gian phát triển công nghiệp.
Trong bối cảnh đó, triển vọng của bất động sản công nghiệp phía Nam trong những năm tới không chỉ phụ thuộc vào việc mở rộng diện tích khu công nghiệp, mà còn gắn với chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, chất lượng dịch vụ và năng lực đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư.
Nguồn tham khảo: Tạp chí Kinh tế - Tài chính; Báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield.